Leietaker betaler ikke husleie – hva gjør du?

1. Kontroller at leien faktisk mangler

Se på leieavtalen og sjekk betalingsdato, beløp, kontonummer og hvilken måned betalingen gjelder. Sammenlign med innbetalingene og eventuelle endringer dere har avtalt. Kontroller også om en betaling er kommet inn uten forventet merking, eller om den er registrert på feil leieforhold.

Noter hva du har kontrollert og hva som eventuelt står ubetalt. Har du flere boliger eller rom, er det særlig viktig å knytte opplysningene til riktig leietaker og riktig avtale. Oppdater oversikten dersom betalingen blir funnet eller registrert senere.

2. Ta kontakt på en ryddig måte

Send en kort og saklig melding med betalingsmåneden, avtalt beløp og forfallsdato. Be leietakeren kontrollere om betalingen er gjennomført, og svare dersom noe er uklart. Unngå å dele opplysninger om betalingen med uvedkommende.

En enkel første melding kan for eksempel være:

Hei! Jeg finner ikke husleien for [måned] registrert på [beløp] kroner med forfall [dato]. Kan du kontrollere betalingen og gi beskjed hvis den er gjennomført, eller hvis det er noe vi bør avklare? Hilsen [navn].

Dette er et eksempel på en vanlig henvendelse, ikke et formelt varsel om utkastelse eller en inkassomelding. Bruk riktige opplysninger i hver enkelt sak.

3. Lytt til svaret og dokumenter avtaler

Dersom leietakeren opplyser at betalingen er sendt, kan dere undersøke dato, kontonummer og betalingsreferanse. Hvis leietakeren har betalingsvansker, kan en skriftlig avtale om videre betaling være et alternativ dere vurderer sammen. Skriv i så fall tydelig ned beløp, datoer og hva som skjer hvis avtalen må endres. Kontroller etterpå at innbetalingene faktisk kommer.

En leietaker kan også mene at boligen har en mangel og at noe av leien kan holdes tilbake. Det gjelder bestemte vilkår; lytt til innsigelsen og undersøk saken før du legger til grunn at hele kravet er ubestridt. Husleietvistutvalget forklarer når tilbakehold kan være aktuelt.

4. Samle dokumentasjonen

Hold informasjonen om saken samlet og tilgjengelig for dem i virksomheten som trenger den:

• Leieavtalen og eventuelle senere avtaler om betaling.
• En oversikt over hvilke måneder og beløp saken gjelder, inkludert innbetalinger som er kommet inn.
• Kopi av henvendelser og leietakerens svar.
• Eventuelle skriftlige betalingsavtaler og relevant dokumentasjon på uenighet.
• Eventuelle formelle varsler og dokumentasjon på at de er sendt på forsvarlig måte.

Registrer bare informasjon som er nødvendig for oppfølgingen, og sørg for at den deles med riktige personer.

5. Vurder neste steg etter avtalen og reglene

Hvis dere ikke får avklart eller løst situasjonen, bør du undersøke hvilke muligheter som gjelder i din sak. Husleietvistutvalgets veiledning om leietaker som ikke betaler omtaler oppsigelse, heving og utkastelse. Dette er ulike spor med ulike vilkår: Manglende betaling gir ikke automatisk rett til å bruke dem alle.

Dersom den skriftlige leiekontrakten inneholder den aktuelle bestemmelsen om tvangsgrunnlag ved manglende betaling, beskriver Husleietvistutvalget at utleier normalt må sende et skriftlig varsel med 14 dagers betalingsfrist før det kan begjæres utkastelse hos namsmyndigheten. Et varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 kan tidligst sendes på forfallsdagen, og det må gå to uker etter at varselet er sendt før tvangsfullbyrdelse kan begjæres. Varselet har egne krav til innhold, blant annet om hva som kan skje hvis kravet ikke oppfylles, og hvordan utkastelse kan unngås ved betaling. En vanlig betalingspåminnelse som eksempelet over er ikke tilstrekkelig som erstatning.

Politiet har en mal for varsel om ubetalt husleie og et eget skjema for begjæring om fravikelse. Varselet skal tilpasses saken og det aktuelle grunnlaget. Politiets mal forklarer at betaling som hindrer fravikelse, også kan omfatte renter og kostnader samt husleie som har forfalt frem til betalingstidspunktet. Kontroller hvilke beløp og krav som gjelder i saken; ikke legg til grunn at den opprinnelig ubetalte månedsleien alene alltid er nok. Se også Politiets veiledning om hvordan du begjærer utkastelse.

Har det gått mer enn ett år siden det ble adgang til å begjære fullbyrdelse uten at begjæringen er sendt, krever loven som hovedregel et nytt skriftlig varsel og to ukers ventetid før begjæringen kan sendes. Tilsvarende kan gjelde når en utsatt sak tas opp igjen etter mer enn ett år. Det finnes unntak fra varslingsplikten; avklar den konkrete situasjonen med namsmyndigheten eller en juridisk fagperson. Les tvangsfullbyrdelsesloven § 4-19.

En utkastelse som ikke skjer frivillig, må behandles av namsmyndigheten på lovlig grunnlag. Hvis leietaker ikke flytter frivillig, bør du kontakte namsmyndigheten fremfor å forsøke å gjennomføre utkastelsen selv. Husleietvistutvalget forklarer fremgangsmåten.

Er leieforholdet allerede avsluttet og det fortsatt er skyldig leie, beskriver Husleietvistutvalget aktuelle steg for krav etter endt leieforhold, inkludert betydningen av dokumentasjon og muligheten for å klage inn et betalingskrav. Eventuelle krav om depositum eller garanti må håndteres etter reglene og med banken eller garantisten; utleier kan ikke bare ta penger fra en sperret depositumskonto på egen hånd.

Søk hjelp til vurderingen hvis du er usikker på grunnlaget, formkravene eller en innsigelse. Politiets og Husleietvistutvalgets oppdaterte veiledninger er gode steder å starte.

Slik kan en samlet oversikt gjøre oppfølgingen enklere

Med en husleieoversikt kan du holde betalinger knyttet til riktig bolig og leieforhold, i stedet for å lete på tvers av notater og ulike meldingskanaler. Leieflyt samler husleie og oppfølging, og leietakeren kan se ubetalt husleie i sin app. For virksomheter med flere ansatte kan saker følges opp av riktig person. Det gjør det enklere å se hva som er avklart og hva som fortsatt trenger oppfølging.

Vanlige spørsmål

Skal jeg kontakte leietaker med en gang en betaling mangler?

Start med å kontrollere avtalen og innbetalingene. Deretter kan en rask og saklig henvendelse avklare om betalingen er forsinket, feilregistrert eller om leietakeren har en innsigelse.

Kan leietaker holde tilbake husleien?

I noen tilfeller kan leietaker ha rett til å holde tilbake en forholdsmessig del av leien på grunn av en mangel. Det gjelder konkrete vilkår. Se Husleietvistutvalgets forklaring.

Er en vanlig påminnelse nok for å begjære utkastelse?

Nei, en uformell påminnelse er ikke i seg selv en erstatning for et formelt varsel. Grunnlaget og innholdet i varselet må oppfylle de aktuelle kravene. Se Politiets veiledning og Husleietvistutvalgets informasjon.

Kan depositumet brukes til skyldig husleie?

Depositum kan være sikkerhet for krav etter leieavtalen, men pengene står på en sperret konto og utbetaling følger egne regler. Ta kontakt med banken og undersøk hvordan ditt krav kan behandles. Se Husleietvistutvalgets veiledning om depositum og garanti.

Kilder

• Husleietvistutvalget: Leietaker betaler ikke husleie
• Husleietvistutvalget: Leietaker skylder leie etter endt leieforhold
• Husleietvistutvalget: Kan leietaker holde tilbake leie, kreve avslag eller erstatning?
• Husleietvistutvalget: Depositum og garanti
• Husleietvistutvalget: Utleier har byttet lås
• Politiet: Slik begjærer du utkastelse
• Lovdata: Tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 4 og kapittel 13